Erreur de surface lors de l'achat d'un bien immobilier

L'acquisition d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une propriété existante ou d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), peut parfois révéler des écarts de superficie par rapport à ce qui était stipulé dans l'acte de vente. Que faire afin d'être indemnisé de cette erreur de surface ?

1. Superficie inférieure à celle mentionnée : action en réfaction/ réduction du prix

Si une erreur de surface est constatée c'est-à-dire, si la superficie du bien est inférieure à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut engager une action en réfaction dans le sens de l'article 1616 du Code civil.

L'article 1617, quant-à-lui, dispose que:

"Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix."

Cette action permet de réduire le prix proportionnellement au déficit de surface, avec une condition minimale de 5% de la surface totale.

2. Délais pour agir en réduction du prix

Selon l'article 1622 du Code civil, l'action en diminution de prix doit être intentée dans l'année à compter de la signature de l'acte de vente, sous peine de déchéance.

Cependant, en cas d'acquisition en VEFA ou rénovation complète, le délai démarre au transfert de propriété constaté par la livraison.

3. VEFA et rénovation complète : Distinctions et délais spécifiques

Pour les biens en VEFA ou nécessitant une rénovation complète, le délai de prescription de l'action en réfaction commence à courir à compter de la remise effective des clés et non de la signature de l'acte d'acquisition.

Par ailleurs, de manière constante, la Cour de Cassation considère que la loi Carrez ne s’applique pas aux constructions en VEFA, bien que celles-ci soient soumise aux statuts de la copropriété.

Ainsi, en cas d’erreur de surface constée dans le cadre d’un achat en VEFA, il faudra agir sur le fondement de l'article 1617 du Code civil.

4. Erreur de surface après un an : Action indemnitaire

Si l'erreur de surface est constatée au-delà de l'année légale, l'acquéreur peut entamer une action indemnitaire en vertu de l'article 1231-1 du Code civil, exigeant du vendeur des dommages et intérêts en raison du défaut d'information et de la dépréciation du bien.

Le délai de prescription de cette action est de 5 ans à compter du moment où l'acheteur a eu connaissance de la différence de métrage entre le contrat et la réalité.

5. Procédure à suivre en cas d'erreur de surface

L'acheteur doit saisir le Tribunal judiciaire se situant dans le ressort du lieu du bien immobilier ou du lieu de domiciliation du défendeur.

Il faudra alors produire des preuves contradictoires démontrant le réel mesurage du bien immobilier, et éventuellement engager une action en référé expertise pour nommer un géomètre expert.

En résumé, en cas d'erreur de surface, l'acquéreur dispose de recours légaux pour faire valoir ses droits, avec des délais spécifiques selon les circonstances de l'acquisition. La procédure judiciaire et la présentation de preuves sont essentielles pour garantir une réparation adéquate.

Pour tout litige relatif à une erreur de mesure dans la surface d'un bien, faites appel à Maître Jessica KOLLI, votre avocat à Chambéry, en droit de la construction et droit immobilier, ce qui sera le meilleur moyen de surmonter les difficultés rencontrées.

Maître Jessica KOLLI, 

avocat à Chambéry (73)

Savoie 73 - Haute-Savoie 74  

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La Motte-Servolex - Saint-Alban-Leysse