Vices cachés lors d'un achat immobilier
- JessicaKOLLI
- 13 févr. 2024
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 8 mars 2024
Acheter un bien immobilier est souvent le premier pas vers la concrétisation de nos projets de vie. Cependant, cette étape cruciale peut parfois être assombrie par la découverte de vices cachés, entravant ainsi notre vision et notre utilisation du bien acquis. Dans cet article, nous explorerons la nature des vices cachés en immobilier, comment les reconnaître et les garanties légales qui vous protègent en cas de défauts avérés.
1.Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Un vice caché désigne toute anomalie ou défaillance grave qui rend le bien impropre à l'usage prévu. Trois critères doivent être réunis pour qualifier un défaut de vice caché :
Son caractère caché : Par essence, un vice caché est invisible et imperceptible lors d'une simple visite du bien.
Sa gravité : Le défaut doit être d'une importance telle qu'il affecte significativement l'utilisation du bien ou réduit sa valeur.
Son antériorité : Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit exister avant la vente du bien et être prouvé comme tel.
Par exemple, un vice caché peut être :
Connaissance d'une instabilité du terrain ou d'absence de fondations
Infestation de nuisibles comme des termites
Fissures ou infiltrations dissimulées
Caractère inondable des lieux non indiqué
Nuisances acoustiques
2. Obligations du Vendeur et Garanties pour l'Acheteur
Selon les articles 1602 et 1603 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer un bien exempt de vices cachés et conforme à l'usage auquel il est destiné.
L'article 1641 du code civil dispose, quant-à-lui ,que :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Les professionnels de l'immobilier, en raison de leur expertise, sont soumis à des exigences plus strictes en matière de détection et de divulgation des défauts.
La garantie des vices cachés protège l'acheteur en cas de découverte d'un défaut après la vente. Cette garantie ne peut être exclue que si le vendeur a ajouté une clause spécifique dans le contrat de vente, mais elle ne s'applique pas en cas de dissimulation intentionnelle de défauts.
Une clause spécifique dans l'acte de vente peut décharger le vendeur de sa responsabilité en cas de vices cachés lors d'un achat immobilier.
En effet, l'article 1643 du code civil dispose que :
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »
Cependant, cette clause peut être invalidée si le défaut était connu du vendeur.
Tout l'enjeu sera donc de réussir à prouver que le vendeur connaissait le vice et l'a sciemment caché lors de la vente.
Néanmoins, cela ne sera pas une mince affaire. dans certains cas, on pourra réussir à obtenir des témoignages notamment du voisinage qui avait connaissance du vice.
On pourra également prouver par exemple que les murs ont été repeints avant la vente pour cacher des stigmates d'infiltrations.
Il existe donc de multiples manières de démontrer la mauvaise foi du vendeur.
Par contre, s'il ignorait de bonne foi ce vice, la clause prendra effet et nous ne pourrons rechercher sa responsabilité
4. Reconnaître et traiter les vices cachés lors d'un achat immobilier
En cas de découverte d'un vice caché, l'acheteur pourra intenter une action en justice pour obtenir réparation.
Cela peut inclure l'annulation de la vente, une réduction du prix d'achat ou une indemnisation pour les travaux de réparation.
Conclusion
Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est essentiel d'être vigilant et informé. Une inspection minutieuse du bien et des questions pertinentes posées au vendeur peuvent aider à éviter les pièges des vices cachés. En cas de litige, faire appel à un professionnel du droit immobilier peut s'avérer crucial pour protéger vos intérêts et réaliser vos projets de vie en toute sérénité.
Pour toute problématique de vices cachés lors d'un achat immobilier, faites appel à Maître Jessica KOLLI, votre avocat à Chambéry, en droit de la construction et droit immobilier, ce qui sera le meilleur moyen de surmonter les difficultés rencontrées.
